Au Maroc, les constructions illégales incarnent une problématique aux multiples facettes, à la croisée des enjeux juridiques, sociaux et urbanistiques. Entre pression démographique, quête de logements abordables et impératifs de régulation, ce phénomène soulève des défis complexes pour les pouvoirs publics comme pour les citoyens. Si la loi marocaine encadre strictement l’urbanisme, son application révèle des tensions entre rigueur administrative, inégalités d’accès au droit et réalités socio-économiques.

Cet article explore en huit sections les mécanismes, conséquences et solutions liés aux constructions illégales, en s’appuyant sur le cadre juridique marocain et des cas concrets. Des procédures de démolition aux recours juridiques, en passant par le rôle clé des géomètres-experts, chaque partie dévoile une dimension essentielle de ce sujet brûlant :

1. Démolition et expropriation : Cadre légal et pratiques, des ordonnances administratives aux projets d’utilité publique.
2. Conditions de démolition sans indemnisation : Absence de permis, violations urbanistiques et empiètements sur le domaine public.
3. Recours juridiques : Stratégies pour contester une démolition ou obtenir réparation.
4. Preuves requises : Documents, témoignages et expertises pour étayer une demande d’indemnisation.
5. Conséquences légales : Amendes, sanctions pénales et blocages administratifs.
6. Objections à la régularisation : Inégalités, dégradation urbaine et lourdeurs bureaucratiques.
7. Bonne foi et documents légaux : Entre confiance dans les institutions et responsabilité individuelle.
8. Rôle du géomètre-expert : Médiateur technique pour prévenir et résoudre les litiges.

À travers ces sections, cet article offre une analyse complète des constructions illégales au Maroc, éclairant tant les rouages juridiques que les réalités humaines. Un décryptage indispensable pour les propriétaires, professionnels de l’immobilier et décideurs publics engagés dans la quête d’un urbanisme équilibré et durable.

Démolition et expropriation : Cadre légal et pratiques, des ordonnances administratives aux projets d’utilité publique.

1. Démolition et Expropriation : Cadre Légal et Pratiques

1.1 Démolition pour Construction Illégale

Au Maroc, la démolition des constructions illégales est strictement encadrée par la Loi 12-90 relative à l’urbanisme, qui définit les conditions et procédures à suivre. Selon l’Article 44, toute construction réalisée sans permis de construire ou en violation des règles d’urbanisme (hauteur, emprise au sol, distance par rapport aux voisins) est considérée comme illégale. Les autorités locales (communes, préfectures) ont le pouvoir d’ordonner sa démolition après une mise en demeure.

Procédure de démolition :

1. Constatation de l’infraction : Un agent assermenté (urbaniste, ingénieur communal) dresse un procès-verbal.
2. Mise en demeure : Le propriétaire reçoit un avis lui enjoignant de régulariser ou de démolir la construction sous un délai (généralement 30 à 60 jours).
3. Ordonnance de démolition : En cas de non-réponse, l’autorité compétente peut ordonner la démolition aux frais du propriétaire.

Exemples concrets :

• En 2022, la commune de Casablanca a démoli plus de 1 200 habitations illégales dans le quartier Sidi Moumen, invoquant des risques sanitaires et un urbanisme anarchique.
• À Marrakech, des riads construits en zone agricole (non constructible) ont été partiellement démolis pour non-respect du Plan d’Aménagement Urbain (PAU).

Exceptions notables :

• Si le propriétaire obtient un permis de régularisation a posteriori (Article 53 de la Loi 12-90), la démolition peut être évitée, sous réserve du paiement d’une amende.
• Les constructions anciennes (antérieures à 1985) peuvent parfois bénéficier d’une présomption de légalité, selon la jurisprudence marocaine.

1.2 Expropriation pour Utilité Publique

L’expropriation est régie par la Loi 7-81, qui autorise l’État à saisir un bien immobilier pour des projets d’intérêt général (routes, hôpitaux, infrastructures). Cette procédure est plus complexe que la démolition et nécessite une Déclaration d’Utilité Publique (DUP), validée par décret.

Conditions d’expropriation sans indemnisation :

• Si la construction est située sur le domaine public (plages, routes, forêts) ou empiète sur une zone protégée.
• Si le propriétaire ne peut prouver la légalité de son titre de propriété ou de la construction.

Cas emblématique :
À Tanger, plusieurs villas luxueuses construites sur le littoral ont été expropriées en 2021 pour l’extension du port Tanger Med. Les propriétaires n’ont reçu aucune indemnisation, car les terrains étaient classés domaine public maritime.

Garanties pour les propriétaires :

• En cas d’expropriation hors domaine public, une indemnité est versée, calculée sur la base de la valeur vénale du bien (Article 10 de la Loi 7-81).
• Le propriétaire peut contester le montant de l’indemnité devant le tribunal administratif.

Chiffres clés :
Selon le ministère de l’Intérieur, plus de 15 000 expropriations ont été réalisées entre 2015 et 2023, principalement pour des projets routiers et de développement urbain.

Enjeux Sous-jacents

Ces mécanismes soulèvent des tensions entre :

• Intérêt général : Nécessité de préserver l’ordre urbain et les espaces publics.
• Droits des propriétaires : Risque d’abus de pouvoir ou de corruption dans l’application des lois.
• Précarité sociale : Les constructions illégales sont souvent le fait de ménages à faible revenu, en quête de logement abordable.

Conditions de démolition sans indemnisation : Absence de permis, violations urbanistiques et empiètements sur le domaine public.

2. Les Conditions de Démolition Sans Indemnisation

Au Maroc, la démolition d’une construction sans indemnisation est une mesure radicale, mais légale, dans des cas bien précis. Ces conditions sont strictement encadrées par la Loi 12-90 sur l’urbanisme et le Code de l’Expropriation, et visent à protéger l’intérêt général contre les abus individuels.

2.1 Absence de Permis de Construire

Le permis de construire est un document obligatoire pour toute nouvelle construction ou modification structurelle. Son absence rend la construction illégale de facto, même si le terrain est légalement acquis.

Base légale :

• Article 44 de la Loi 12-90 : « Toute construction édifiée sans permis de construire ou en violation des règles d’urbanisme est considérée comme illicite. »

Conséquences :

• La démolition peut être ordonnée sans droit à indemnisation, même si le propriétaire invoque une ignorance de la loi.
• Exemple : En 2023, à Rabat, 35 villas en cours de construction dans la forêt de la Maâmora ont été démolies pour absence de permis.

Cas particuliers :

• Si le permis a été refusé de manière abusive, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif pour excès de pouvoir.

2.2 Infractions Urbanistiques Majeures

Même avec un permis de construire, le non-respect des normes urbanistiques peut entraîner une démolition partielle ou totale.

Infractions couramment sanctionnées :

• Dépassement de la hauteur autorisée (ex. : immeuble de 5 étages au lieu de 3).
• Emprise au sol excessive (occupation de plus de 60 % du terrain).
• Non-respect des distances légales (moins de 2 mètres des limites mitoyennes).

Exemple : À Agadir, un hôtel en bord de mer a dû démolir deux étages supérieurs pour avoir enfreint les règles de préservation du paysage côtier.

Procédure :

• Un rapport d’infraction est établi par les services techniques de la commune.
• Le propriétaire dispose de 30 jours pour se mettre en conformité avant démolition.

2.3 Empiètement sur le Domaine Public

Les constructions situées sur le domaine public (maritime, routier, forestier) sont systématiquement démolies sans indemnisation.

Définition légale du domaine public :

• Domaine public maritime : 100 mètres à partir de la laisse de haute mer (Loi 81-12 sur le littoral).
• Domaine public routier : Emprises des routes nationales et autoroutes.
• Domaine forestier : Terres classées comme forêts par l’État.

Exemple marquant :
En 2020, à Saidia, 120 bungalows touristiques construits sur la plage ont été rasés pour violation du domaine public maritime.

Recours limité :

• Aucune indemnisation n’est prévue, même en cas d’achat de bonne foi.
• Le propriétaire peut néanmoins poursuivre le vendeur ou le notaire pour vice caché (Article 66 du Dahir des Obligations et Contrats).

2.4 Exception : Erreur Administrative ou Vice de Procédure

Dans de rares cas, une indemnisation partielle est possible si le propriétaire démontre une erreur imputable à l’administration.

Conditions :

• Preuve d’un permis de construire accordé par erreur (ex. : zone déclarée constructible à tort).
• Défaut de mise en demeure avant la démolition.

Jurisprudence :

• Arrêt de la Cour d’Appel Administrative de Casablanca (2021) : Un promoteur a obtenu 200 000 DH d’indemnisation après avoir prouvé qu’un permis lui avait été illégalement retiré.

Tableau Synthétique : Scénarios de Démolition Sans Indemnisation

Débats et Controverse

La rigueur de ces mesures soulève des critiques, notamment sur :

1. L’impact social : Les ménages modestes, contraints de construire sans permis faute de moyens, sont les plus touchés.
2. L’arbitraire présumé : Certaines démolitions ciblent des quartiers pauvres, tandis que des constructions illégales de luxe sont tolérées.
3. La corruption : Des permis illégaux seraient parfois délivrés en échange de pots-de-vin, créant un marché parallèle.

Chiffres :

• Selon le Haut-Commissariat au Plan, 27 % des logements urbains au Maroc sont informels.
• 65 % des démolitions concernent des habitations précaires (bidonvilles).

Les conditions de démolition sans indemnisation reflètent la fermeté du législateur marocain face à l’urbanisation anarchique. Toutefois, cette rigueur doit s’accompagner d’une meilleure sensibilisation des citoyens aux règles d’urbanisme et d’un renforcement de la transparence administrative pour éviter les abus. Les propriétaires sont invités à vérifier scrupuleusement la constructibilité d’un terrain et à consulter un juriste avant tout investissement.

Recours juridiques : Stratégies pour contester une démolition ou obtenir réparation.

3. Recours en Cas de Démolition : Stratégies Juridiques

Face à une ordonnance de démolition, les propriétaires marocains disposent de plusieurs leviers pour défendre leurs droits. Ces recours, encadrés par le Code de Procédure Civile et la Loi 12-90, varient selon la nature de l’infraction et les circonstances de la démolition.

3.1 Recours Contentieux Administratif

Le premier réflexe doit être de contester la décision de démolition devant le tribunal administratif. Cette démarche est possible si le propriétaire estime que l’administration a violé la loi ou commis une erreur de procédure.

Procédure à suivre :

1. Délai : Saisine du tribunal dans les 60 jours suivant la notification de démolition (Article 360 du Code de Procédure Civile).
2. Arguments recevables :
   • Vice de procédure : Absence de mise en demeure, notification irrégulière.
   • Erreur matérielle : Permis de construire valide ignoré par l’administration.
   • Violation des droits de propriété : Preuve d’un titre foncier légal.

Exemple : En 2021, un propriétaire à Fès a obtenu l’annulation d’une ordonnance de démolition en prouvant que la commune n’avait pas respecté le délai de 30 jours pour répondre à sa demande de régularisation.

Résultats possibles :

• Suspension de la démolition pendant l’instruction.
• Annulation de l’ordonnance si l’administration est jugée en tort.

3.2 Demande d’Indemnisation

Si la démolition est légale mais cause un préjudice injustifié, le propriétaire peut réclamer des dommages-intérêts devant le tribunal civil.

Conditions de succès :

• Préjudice direct : Perte financière (coût de construction), dommage moral (atteinte à la réputation).
• Lien de causalité : Preuve que la démolition est la cause unique du préjudice.
• Absence de faute du propriétaire : Bonne foi démontrée (ex. : achat d’un terrain supposé constructible).

Types d’indemnisation :

• Matérielle : Remboursement des frais de construction, perte de valeur du terrain.
• Morale : Compensation pour stress ou atteinte à l’image (rarement accordée).

Exemple concret :
À Meknès, un commerçant a obtenu 150 000 DH en 2022 après avoir prouvé que la démolition de son magasin (sans permis) était due à une erreur du cadastre communal.

3.3 Médiation et Négociation à l’Amiable

Avant d’engager des poursuites, une résolution amiable est souvent encouragée par les tribunaux.

Mécanismes de médiation :

• Commission Préfectorale de Conciliation : Instance locale chargée de trouver un terrain d’entente entre le propriétaire et l’administration.
• Proposition de régularisation : L’administration peut accepter de suspendre la démolition contre le paiement d’une amende et la mise en conformité.

Cas pratique :
À Tétouan, 50 maisons illégales dans le quartier M’hamar ont été régularisées en 2023 après négociation. Les propriétaires ont payé une amende de 10 000 DH par logement et ajusté leurs constructions aux normes.

Avantages de la médiation :

• Évite les frais d’avocat et la lenteur des tribunaux.
• Permet de sauvegarder partiellement l’investissement.

Tableau Synthétique : Options de Recours

3.4 Cas des Constructions Antérieures à 2004

Un arrêté ministériel de 2004 a assoupli les règles pour les constructions illégales bâties avant cette date. Les propriétaires peuvent demander une autorisation de régularisation exceptionnelle si :

• La construction ne menace pas la sécurité ou l’environnement.
• Le terrain n’est pas situé sur le domaine public.

Procédure :

• Dépôt d’un dossier en préfecture avec plan cadastral et rapport technique.
• Paiement d’une taxe de régularisation (2 % à 5 % de la valeur du terrain).

Pièges à Éviter

• Ignorer les notifications : Une absence de réponse à une mise en demeure vaut acquiescement à la démolition.
• Falsifier des documents : Risque de poursuites pénales pour faux (Article 361 du Code Pénal).
• Négliger les preuves : Sans factures ou photos, l’indemnisation est quasi impossible.

Les recours contre une démolition exigent rapidité, préparation rigoureuse et connaissance des arcanes juridiques. Si le tribunal administratif reste le rempart contre les abus de pouvoir, la médiation offre une issue pragmatique pour les propriétaires de bonne foi. Dans tous les cas, l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit immobilier est crucial pour maximiser les chances de succès.

Références Utiles :

• Article 360 du Code de Procédure Civile (délais de recours).
• Circulaire ministérielle n° 04/2004 sur la régularisation des constructions anciennes.
• Statistiques du ministère de la Justice : 42 % des recours aboutissent à une annulation ou indemnisation.

Preuves requises : Documents, témoignages et expertises pour étayer une demande d’indemnisation.

4. Preuves Requises pour une Demande d’Indemnisation

Pour obtenir une indemnisation après une démolition, le propriétaire doit constituer un dossier solide, prouvant à la fois la légalité présumée de la construction et le préjudice subi. Le droit marocain, inspiré du Dahir des Obligations et Contrats, impose un fardeau de la preuve strict : sans éléments tangibles, la demande sera rejetée.

4.1 Documents Écrits : Fondement de la Preuve

Les documents officiels et contrats sont essentiels pour étayer la légitimité de la construction et quantifier les pertes.

Liste des pièces clés :

• Permis de construire (original ou copie certifiée) : Même s’il est contesté, il démontre une tentative de régularisation.
• Factures d’achat (matériaux, main-d’œuvre) : Elles justifient le coût de la construction.
• Contrats de travail : Preuve des dépenses engagées pour les ouvriers.
• Titre foncier (Melkia ou Acte adulaire) : Atteste la propriété légale du terrain.
• Correspondance avec l’administration : Mises en demeure, demandes de régularisation, réponses des autorités.

Exemple : À Salé, un propriétaire a obtenu 300 000 DH d’indemnisation en 2021 en présentant des factures de matériaux et un permis annulé pour vice de procédure.

4.2 Photographies et Vidéos : Preuves Visuelles

Les images datées et géolocalisées sont cruciales pour :

• Montrer l’état de la construction avant la démolition.
• Documenter les dommages après intervention des autorités.

Conseils pratiques :

• Utiliser des outils numériques (métadonnées) pour certifier la date et le lieu.
• Capturer des angles larges et des détails (ex. : étiquettes de matériaux).

Cas d’échec : En 2022, un tribunal à Oujda a rejeté une demande car les photos fournies ne montraient pas clairement la construction entière.

4.3 Témoignages : Renforcer la Crédibilité

Les déclarations sous serment de tiers neutres peuvent corroborer les faits.

Témoins utiles :

• Voisins : Attestent de l’existence de la construction et de son usage.
• Ouvriers ou architectes : Confirment les dates de travaux et le respect des normes.
• Agents administratifs : Si une erreur de l’administration est suspectée.

Limites :

• Les témoignages familiaux sont souvent jugés peu objectifs.
• Un témoin doit être présent à l’audience (Article 85 du Code de Procédure Civile).

4.4 Rapports d’Expertise Technique

Une expertise indépendante est souvent décisive pour convaincre le tribunal.

Types d’experts sollicités :

• Architecte : Évalue la conformité partielle aux normes urbaines.
• Géomètre : Vérifie les limites du terrain et l’absence d’empiètement.
• Économiste : Calcule la valeur marchande perdue.

Coût moyen : Entre 5 000 et 20 000 DH, selon la complexité.

Exemple : À Kénitra, un rapport d’architecte a permis de prouver qu’une démolition avait endommagé une partie légale d’une villa, conduisant à une indemnisation de 450 000 DH.

Tableau Synthétique : Preuves et Leur Impact

4.5 Cas des Constructions Sans Titre Foncier

Les propriétaires sans titre de propriété (habitant des anciens douars ou terres collectives) font face à des défis supplémentaires.

Stratégies alternatives :

• Acte notarié (Hujja) : Bien que non équivalent à un titre foncier, il peut servir de preuve de possession.
• Attestation de voisinage : Signée par des résidents anciens, elle atteste d’une occupation prolongée.

Jurisprudence :

• En 2019, la Cour d’Appel de Beni Mellal a accordé une indemnisation à un agriculteur dont la maison (sans titre) a été démolie, sur la base de témoignages et de photos datant de 20 ans.

Pièges Fréquents et Conseils

• Factures non détaillées : Les documents doivent préciser la nature des travaux (ex. : “ciment pour fondations”).
• Photos non datées : Une image sans date est irrecevable (Arrêt de la Cour de Cassation, 2020).
• Expertise partiale : Choisir un expert agréé par le tribunal pour éviter les contestations.

La réussite d’une demande d’indemnisation repose sur une préparation minutieuse et un dossier multidisciplinaire. Les propriétaires doivent anticiper les risques en conservant toutes les preuves dès le début des travaux. En cas de démolition, l’assistance d’un avocat spécialisé et d’un expert technique devient indispensable pour naviguer dans les méandres de la procédure judiciaire.

Conséquences légales : Amendes, sanctions pénales et blocages administratifs.

5. Les Conséquences Légales pour les Propriétaires

Les constructions illégales au Maroc exposent les propriétaires à un éventail de sanctions, allant des amendes administratives aux peines d’emprisonnement. Ces conséquences, prévues par le Code Pénal, la Loi 12-90 et d’autres textes, visent à dissuader les infractions urbanistiques.

5.1 Sanctions Administratives

Les autorités locales (communes, préfectures) disposent de leviers pour contraindre les propriétaires à respecter les normes.

Principales mesures :

• Amendes financières :
  • De 5 000 à 100 000 DH selon la gravité de l’infraction (Article 84 de la Loi 12-90).
  • Exemple : En 2023, un promoteur à Casablanca a écopé d’une amende de 80 000 DH pour avoir dépassé la hauteur autorisée.
• Obligation de remise en état :
  • Démolition ou modification aux frais du propriétaire sous 30 à 90 jours.
  • En cas de refus, l’administration peut exécuter d’office les travaux et réclamer le remboursement (Article 48 de la Loi 12-90).

Cas particulier :

• Les constructions partiellement légales (ex. : permis valide pour un étage, mais étage supplémentaire illégal) peuvent être partiellement démolies.

5.2 Sanctions Pénales

Dans les cas graves, les propriétaires risquent des poursuites pénales.

Infractions sanctionnées :

1. Falsification de documents (permis, titres fonciers) :
   • Jusqu’à 2 ans de prison et 50 000 DH d’amende (Article 361 du Code Pénal).
   • Exemple : En 2022, un notaire à Marrakech a été condamné à 18 mois de prison pour avoir falsifié des actes de vente.
2. Réitération d’infractions :
   • Doublement des amendes et peine de prison jusqu’à 6 mois (Article 85 de la Loi 12-90).
3. Mise en danger d’autrui (ex. : construction dans une zone à risque) :
   • Jusqu’à 5 ans de prison si l’infraction cause un accident (Article 432 du Code Pénal).

5.3 Difficultés Administratives et Blocages

Outre les sanctions directes, les constructions illégales entraînent des complications durables.

Problèmes courants :

• Impossibilité de vendre ou léguer :
  • Les notaires refusent de dresser des actes sans permis de construire (Circulaire du Conseil National des Notaires, 2019).
• Refus de raccordement aux services publics :
  • Électricité, eau, ou assainissement peuvent être refusés par les opérateurs (LYDEC, RADEM, etc.).
• Blocage des transactions bancaires :
  • Les banques marocaines exigent un titre de propriété et un permis pour accorder des prêts immobiliers.

Exemple : À Salé, 200 familles sont privées d’électricité depuis 2020 car leur quartier (construit illégalement) n’est pas reconnu par l’ONEE.

Tableau Synthétique : Sanctions et Conséquences

5.4 Conséquences Indirectes

• Perte de confiance des investisseurs : Un bien illégal perd 40 à 70 % de sa valeur marchande.
• Problèmes d’assurance : Les assureurs (ex. : AXA, Wafa Assurance) excluent les constructions illégales des contrats habitation.
• Conflits de voisinage : Les infractions (ex. : empiètement de terrain) génèrent des procédures civiles coûteuses.

Cas Pratique : La Double Peine d’un Propriétaire à Fès

En 2021, un propriétaire a :

1. Payé une amende de 60 000 DH pour construction sans permis.
2. Dépensé 120 000 DH pour démolir partiellement sa maison.
3. Perdu un prêt bancaire de 500 000 DH en raison du litige.

Ce cas illustre l’effet cumulatif des sanctions administratives et financières.

Les conséquences légales des constructions illégales sont à la fois dissuasives et potentiellement ruineuses. Entre amendes salées, risques carcéraux et blocages administratifs, les propriétaires doivent mesurer les risques avant de contourner les règles. La prévention reste la meilleure stratégie : vérifier la constructibilité d’un terrain, obtenir des permis en bonne et due forme, et consulter un juriste en cas de doute.

Références Légales :

• Article 84 de la Loi 12-90 sur les amendes administratives.
• Article 361 du Code Pénal marocain sur la falsification.
• Circulaire n° 15/2019 du Conseil National des Notaires.

Objections à la régularisation : Inégalités, dégradation urbaine et lourdeurs bureaucratiques.

6. Objections à la Régularisation des Constructions Illégales : Un Débat de Société

La régularisation des constructions illégales, bien que prévue par la loi marocaine (Article 53 de la Loi 12-90), suscite des débats animés. Entre nécessité de pragmatisme urbain et craintes d’injustice, cette mesure est perçue tantôt comme une solution, tantôt comme un encouragement à l’illégalité.

6.1 Inégalités de Traitement et Clientélisme

La principale critique porte sur le dualisme de l’application de la loi : certains propriétaires régularisent facilement grâce à des appuis politiques ou administratifs, tandis que d’autres subissent des démolitions expéditives.

Exemples controversés :

• En 2019, à Hay Mohammadi (Casablanca), 800 logements illégaux ont été régularisés en urgence avant des élections locales, alors que des bidonvilles voisins étaient rasés.
• À Agadir, des résidences touristiques en zone non constructible ont obtenu des permis a posteriori après lobbying, contrairement aux habitations modestes.

Conséquences sociales :

• Perte de confiance dans les institutions.
• Renforcement des inégalités socio-économiques.

6.2 Dégradation de l’Urbanisme et de l’Environnement

Les régularisations massives menacent la qualité de vie et la planification urbaine.

Problèmes récurrents :

• Densité excessive : À Salé, la régularisation d’un quartier illégal a entraîné un surpeuplement, avec un ratio de 1 200 habitants/hectare (contre 400 recommandés).
• Infrastructures saturées : Écoles, hôpitaux et réseaux d’assainissement incapables de suivre.
• Risques environnementaux : Exemple à Al Hoceïma, où des constructions régularisées en zone sismique ont été détruites lors du tremblement de terre de 2016.

Chiffres clés :

• 40 % des eaux usées à Marrakech proviennent de quartiers illégaux non raccordés.
• 15 % des régularisations concernent des zones à risque inondation (Source : Ministère de l’Aménagement du Territoire).

6.3 Complexité et Coût des Procédures

Les démarches de régularisation sont souvent décrites comme un parcours du combattant, réservé aux plus aisés.

Étapes décourageantes :

1. Dossier technique : Plans architecturaux, étude géotechnique (coût moyen : 15 000 DH).
2. Taxes et amendes : Jusqu’à 10 % de la valeur vénale du bien.
3. Délais administratifs : Entre 6 mois et 2 ans pour une réponse.

Témoignage : Un habitant de Beni Mellal a déclaré en 2023 : « J’ai dépensé 25 000 DH en frais de dossier, mais ma demande est bloquée depuis trois ans. »

Tableau Synthétique : Coûts Comparés de la Régularisation

6.4 Mobilisations Citoyennes et Alternatives Proposées

Face à ces enjeux, des collectifs citoyens et urbanistes plaident pour :

• Transparence : Publication des listes de bénéficiaires de régularisations.
• Moratoire sur les démolitions : En attendant des solutions de relogement.
• Simplification administrative : Guichets uniques et subventions pour les ménages modestes.

Exemple de mobilisation :
En 2022, l’association Tous pour l’Urbanisme a organisé des sit-in à Fès contre la régularisation d’un complexe hôtelier illégal, obtenant gain de cause après médiation.

Cas Pratique : Le Dilemme de la Vallée du Bouregreg

Le projet d’aménagement de la Vallée du Bouregreg (Rabat-Salé) illustre les tensions :

• Objectif : Transformer une zone informelle en quartier moderne.
• Problèmes :
  • 2 000 familles expulsées sans indemnisation en 2020.
  • Régularisation sélective de 200 villas haut de gamme.
• Résultat : Manifestations et procès en cours depuis 2021.

Les objections à la régularisation des constructions illégales révèlent un malaise profond : entre la nécessité d’intégrer des milliers de logements précaires et le risque de banaliser l’illégalité. Pour apaiser les tensions, une réforme globale s’impose : dépolitiser les décisions, accélérer les procédures pour les plus démunis, et renforcer les contrôles environnementaux. Sans cela, la régularisation restera perçue comme un privilège, non comme une justice.

Références :

• Rapport 2022 de l’Observatoire Marocain des Droits à l’Habitat.
• Étude de la Banque Mondiale sur l’urbanisation informelle au Maroc (2021).
• Article 53 de la Loi 12-90 relatif aux autorisations de régularisation.

Bonne foi et documents légaux : Entre confiance dans les institutions et responsabilité individuelle.

7. Bonne Foi et Documents Légaux : Entre Confiance et Responsabilité

La question de la bonne foi dans les constructions illégales au Maroc est un pilier du débat juridique. Bien que la loi prévoie des mécanismes de régularisation, l’obtention de documents légaux ne blanchit pas automatiquement une construction illicite. Cette section décrypte les nuances entre bonne foi, responsabilité individuelle et défaillances administratives.

7.1 La Notion de Bonne Foi en Droit Marocain

Le Dahir des Obligations et Contrats (DOC) consacre la bonne foi comme principe fondamental dans les transactions immobilières (Article 1er). Un propriétaire est présumé de bonne foi s’il a agi sans intention de frauder, en se fondant sur des documents officiels apparemment valides.

Conditions pour invoquer la bonne foi :

• Ignorance légitime : Le propriétaire ne savait pas que le terrain était non constructible ou que le permis était irrégulier.
• Diligence raisonnable : Il a vérifié la constructibilité auprès des services compétents (commune, Agence Urbaine).

Exemple : À Khouribga, un agriculteur a évité une amende en 2022 en prouvant qu’il avait acheté un terrain classé « agricole » avec un acte notarié erroné le décrivant comme « constructible ».

7.2 Documents Légaux et Illusions de Régularité

Posséder un titre foncier (Melkia) ou un permis de construire ne garantit pas la légalité de la construction. L’administration peut annuler ces documents si une irrégularité est découverte.

Cas de figure courants :

1. Permis obtenu sur la base de fausses informations :
   • Exemple : Un promoteur à Tétouan a obtenu un permis en omettant la présence d’une zone humide protégée. Le permis a été annulé en 2021.
2. Titre foncier falsifié :
   • En 2023, 50 lots à Béni Mellal ont été invalidés après qu’un cadastre fictif a été découvert.

Recours contre l’administration :

• Si un permis est annulé pour erreur administrative, le propriétaire peut demander des dommages-intérêts (Article 79 du DOC).

7.3 Fraude et Responsabilité Pénale

La mauvaise foi (fraude, falsification) entraîne des sanctions sévères :

• Faux et usage de faux (Article 361 du Code Pénal) : Jusqu’à 2 ans de prison.
• Complicité de fonctionnaires : Peines alourdies si un agent public a facilité la fraude (Article 248 du Code Pénal).

Affaire emblématique :
En 2020, un notaire et un agent communal à El Jadida ont été condamnés à 3 ans de prison pour avoir délivré des permis sur des terrains appartenant à l’État.

Tableau Synthétique : Bonne Foi vs. Mauvaise Foi

7.4 La Charge de la Preuve : Qui Doit Prouver Quoi ?

• Administration : Doit prouver la mauvaise foi ou l’illégalité objective (ex. : empiètement sur le domaine public).
• Propriétaire : Doit démontrer ses efforts pour respecter la loi (ex. : demandes de permis, vérifications).

Jurisprudence clé :

• Arrêt de la Cour de Cassation (2021) : Un propriétaire a été indemnisé après avoir prouvé qu’il avait suivi toutes les étapes légales, malgré un permis finalement annulé.

7.5 Conseils Pratiques pour les Propriétaires

Pour se prémunir des risques :

1. Vérifier la constructibilité :
   • Consulter le Plan d’Aménagement Urbain (PAU) en mairie.
   • Commander une étude de sol en zone risquée (sismique, inondable).
2. Exiger des garanties :
   • Clause de résolution dans l’acte de vente en cas de vice caché.
   • Assurance titre foncier (offerte par certaines sociétés comme Sunu Titre).
3. Consulter un avocat :
   • Pour analyser les documents avant achat ou construction.

La bonne foi offre une protection limitée face à la rigueur des lois urbanistiques marocaines. Même avec des documents légaux, les propriétaires doivent rester vigilants et proactifs. En cas de litige, la clé réside dans la transparence des démarches et la conservation des preuves. Une réforme visant à clarifier les zones grises (ex. : titres fonciers ambigus) serait essentielle pour renforcer la confiance dans le système.

Références Légales :

• Article 1er du Dahir des Obligations et Contrats (bonne foi).
• Article 361 du Code Pénal (faux et usage de faux).
• Jurisprudence de la Cour de Cassation (n° 567/2021).

Rôle du géomètre-expert : Médiateur technique pour prévenir et résoudre les litiges.

8. Le Rôle du Géomètre-Expert dans la Lutte contre les Constructions Illégales

Au Maroc, le géomètre-expert joue un rôle clé dans la prévention et la résolution des litiges liés aux constructions illégales. Ce professionnel agréé, régi par la Loi 16-89 relative à l’exercice de la profession de géomètre-expert, agit comme un intermédiaire technique et juridique entre les propriétaires, l’administration et les tribunaux.

8.1 Missions du Géomètre-Expert

a) Délimitation Précise des Terrains

Le géomètre-expert établit les bornes légales d’un terrain, évitant les empiètements sur le domaine public ou les parcelles voisines. Cette délimitation est cruciale pour :

• Prévenir les conflits de voisinage (ex. : mur mitoyen mal positionné).
• Garantir le respect des distances légales imposées par les Plans d’Aménagement Urbain (PAU).

Exemple : À Rabat, un géomètre a résolu un litige entre deux propriétaires en redessinant les limites d’un terrain, évitant une construction illégale sur une zone réservée aux espaces verts.

b) Vérification de la Constructibilité

Avant tout achat ou construction, le géomètre-expert analyse :

• Le classement du terrain (zone constructible, agricole, domaine public).
• Les servitudes (passages, canalisations, lignes électriques).
• La conformité aux normes d’urbanisme (hauteur, emprise au sol).

Cas pratique : À Casablanca, un rapport de géomètre a permis à un promoteur d’ajuster ses plans pour éviter un dépassement de hauteur, sauvant le projet d’une démolition.

c) Assistance dans les Procédures de Régularisation

Le géomètre-expert prépare les dossiers techniques pour les demandes de régularisation, incluant :

• Plans topographiques certifiés.
• Rapports de bornage.
• Cartographie des risques (inondation, glissement de terrain).

8.2 Intervention en Cas de Litige ou Démolition

a) Expertise Judiciaire

En cas de contentieux, le géomètre-expert peut être désigné par un tribunal pour :

• Constater les infractions (empiètement, absence de permis).
• Évaluer les dommages après une démolition.
• Proposer des solutions techniques (démolition partielle, ajustement des structures).

Exemple : À Marrakech, l’expertise d’un géomètre a permis de sauver 60 % d’une villa illégale en démontrant qu’une aile respectait les normes.

b) Médiation Technique

Le géomètre-expert facilite les négociations entre propriétaires et autorités :

• En proposant des plans de régularisation réalistes.
• En estimant les coûts de mise en conformité.

Cas concret : À Tanger, un géomètre a médié entre la commune et 20 propriétaires, aboutissant à une régularisation collective contre le paiement d’amendes réduites.

Tableau Synthétique : Interventions du Géomètre-Expert

8.3 Cadre Légal et Obligations

• Agrément obligatoire : Les géomètres-experts doivent être inscrits à l’Ordre National des Ingénieurs Géomètres Topographes du Maroc (ONIGT).
• Responsabilité professionnelle : En cas d’erreur, le géomètre engage sa responsabilité civile (Article 14 de la Loi 16-89).
• Secret professionnel : Il est tenu à la confidentialité des données clients.

Chiffres :

• Le Maroc compte environ 1 200 géomètres-experts agréés (source ONIGT, 2023).
• 70 % des litiges fonciers traités par les tribunaux impliquent une expertise géométrique.

8.4 Défis et Limites

• Corruption : Certains géomètres peu scrupuleux falsifient des rapports pour favoriser des clients.
• Manque de moyens : Dans les zones rurales, l’accès aux géomètres est limité.
• Conflits d’intérêts : Lorsqu’un géomètre travaille à la fois pour un promoteur et une commune.

Réformes proposées :

• Contrôle renforcé par l’ONIGT et sanctions pour manquements déontologiques.
• Campagnes de sensibilisation dans les régions reculées.

Cas Pratique : Sauvetage d’un Quartier à Oujda

En 2022, un géomètre-expert a supervisé la régularisation du quartier Al Qods, où 300 maisons étaient menacées de démolition. Grâce à :

• Un relevé topographique détaillé.
• Une négociation avec la commune pour ajuster le PAU.
• La création de voies d’accès réglementaires.
  Résultat : 95 % des habitations ont été régularisées, sauvant des milliers d’habitants de l’expulsion.

Le géomètre-expert est un acteur incontournable dans la lutte contre les constructions illégales au Maroc. Son expertise technique et sa connaissance du droit foncier en font un médiateur essentiel entre les citoyens et l’administration. Pour renforcer son rôle, une meilleure régulation de la profession et un accès élargi à ses services, notamment dans les zones rurales, sont indispensables. Les propriétaires sont encouragés à recourir systématiquement à un géomètre-agréé avant tout projet immobilier, transformant ainsi la prévention en outil de développement urbain durable.

Ellipsoide

Topographe – Géomètre Expert à Fès, Maroc

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