L’expertise foncière au Maroc constitue un pilier essentiel pour garantir la sécurité juridique des transactions, résoudre les litiges et accompagner le développement économique du pays. Elle se définit comme une discipline combinant des compétences techniques, juridiques et économiques visant à évaluer, délimiter et gérer les droits liés à la propriété immobilière. Dans un contexte marocain marqué par la coexistence de droits coutumiers, religieux (Habous) et modernes, son utilité est multiple : sécuriser les investissements, moderniser le secteur foncier et faciliter l’accès au logement, notamment dans le cadre de programmes gouvernementaux comme « Villes sans bidonvilles » ou le Plan Maroc Vert.

Le géomètre expert joue un rôle central dans cette dynamique. En tant qu’acteur clé de l’expertise foncière, il intervient à toutes les étapes du cycle de vie d’un bien immobilier : depuis le bornage d’un terrain jusqu’à la régularisation de constructions informelles, en passant par la médiation de conflits ou l’accompagnement des réformes structurelles. Armé d’outils technologiques (GPS, théodolite, drones, SIG) et d’une connaissance approfondie du droit marocain (Dahir de 1913, Code de l’urbanisme), il agit à la fois comme technicien, juriste et médiateur, assurant la transition entre un système foncier traditionnel et les exigences d’un Maroc modernisé.

Les questions les plus fréquentes des clients, regroupées en neuf sections thématiques, reflètent les défis et les attentes des propriétaires, investisseurs et institutions :

1. Transactions immobilières (vérification des titres, bornage).
2. Litiges de voisinage (empiètements, servitudes).
3. Régularisation des terres (immatriculation, conversion de zones agricoles).
4. Héritage et partage (règles de la charia, indivision).
5. Construction et aménagement (permis, conformité urbaine).
6. Aspects techniques et administratifs (coûts, délais).
7. Cas spécifiques (terres collectives, expropriations).
8. Prévention des risques (arnaques, assurances).
9. Réformes gouvernementales (digitalisation, stratégie SNGF).

Ces interrogations illustrent les enjeux d’un marché immobilier en pleine mutation, où l’expertise foncière et le géomètre restent des garants indispensables de transparence, d’équité et de confiance.

L’expertise foncière : Définition et utilité au Maroc

L’expertise foncière désigne une discipline spécialisée dans l’évaluation, l’analyse et la gestion des biens immobiliers et des droits liés à la propriété foncière. Elle englobe des compétences techniques, juridiques et économiques pour résoudre des problématiques liées aux terrains, aux constructions, aux litiges, ou aux transactions immobilières. Au Maroc, cette expertise revêt une importance particulière en raison de la complexité du système foncier et des enjeux socio-économiques associés.

Utilité de l’expertise foncière au Maroc :

1. Sécurisation des transactions immobilières :
   Le Maroc connaît un marché immobilier dynamique, mais aussi des risques liés à l’incertitude des titres de propriété (surtout dans les zones rurales ou non régularisées). L’expertise foncière permet de vérifier la légalité des actes, l’authenticité des titres (dans le registre foncier ou via la Conservation foncière), et les limites des parcelles, réduisant ainsi les litiges.
2. Résolution des litiges :
   Les conflits liés aux héritages, aux limites de terrains, ou aux droits d’usage (notamment sur les terres collectives ou “Soulaliyates”) sont fréquents. Les experts fonciers fournissent des rapports techniques et juridiques pour aider les tribunaux ou les parties à trancher.
3. Modernisation du secteur foncier :
   Le Maroc a lancé des réformes pour moderniser sa gouvernance foncière (ex. Stratégie Nationale de la Gouvernance Foncière, SNGT). Les experts contribuent à l’harmonisation des normes, la digitalisation des registres, et l’intégration des terres non immatriculées (dites “terres de parcours” ou “melk”).
4. Aménagement urbain et projets d’investissement :
   Dans un contexte d’urbanisation accélérée, l’expertise foncière est cruciale pour l’acquisition de terrains, l’évaluation des indemnités d’expropriation, ou la réalisation d’études d’impact. Elle facilite aussi les projets publics (infrastructures, logements sociaux) et privés (tourisme, immobilier).
5. Valorisation économique :
   Les experts évaluent la valeur marchande des biens pour les crédits bancaires, les assurances, ou les calculs de taxes (ex. Taxe sur la Valeur Ajoutée Immobilière, TVA). Cela renforce la confiance des investisseurs, notamment étrangers.
6. Gestion des terres agricoles :
   Au Maroc, où l’agriculture représente 14% du PIB, l’expertise aide à optimiser l’usage des terres, à régler les conflits d’irrigation, ou à accompagner des projets comme le Plan Maroc Vert.
7. Lutte contre l’habitat insalubre :
   L’expertise foncière intervient dans la régularisation des bidonvilles (programme “Villes sans bidonvilles”) en identifiant les droits des occupants et en préparant les relogements.

Défis spécifiques au Maroc :

• Pluralisme juridique : Coexistence de droits coutumiers, islamiques (habous) et modernes.
• Biens non immatriculés : Environ 60% des terres rurales ne sont pas enregistrées au registre foncier.
• Spéculation et informalité : Marché parallèle dans les périphéries urbaines.

En résumé, l’expertise foncière au Maroc est un outil clé pour sécuriser les droits de propriété, accompagner les réformes structurelles et soutenir le développement économique, tout en répondant aux enjeux sociaux et légaux historiques.

Quand et comment le géomètre expert intervient-il dans le cadre d’une expertise foncière au Maroc ?

Au Maroc, le géomètre expert joue un rôle central dans l’expertise foncière, en intervenant à différentes étapes pour garantir la précision technique, la légalité et la sécurisation des droits liés à la propriété foncière. Son intervention est encadrée par des lois (ex. Dahir sur l’immatriculation foncière) et des normes professionnelles strictes. Voici un aperçu de ses missions et de ses modalités d’intervention :

Quand intervient le géomètre expert ?

1. Lors d’une transaction immobilière :
   • Avant l’achat ou la vente d’un terrain ou d’un bien immobilier, il vérifie les limites de la parcelle, identifie les éventuels empiètements, et confirme la concordance entre le titre foncier (registre de la Conservation foncière) et la réalité physique.
   • Il prépare un plan de bornage pour éviter les litiges futurs.
2. En cas de litige foncier :
   • Conflits de limites entre voisins, usurpation de terrain, ou contestation de droits d’usage (ex. terres collectives soulaliyates).
   • Le géomètre réalise un procès-verbal de bornage contradictoire, reconnu par les tribunaux.
3. Pour l’immatriculation ou la régularisation d’un terrain :
   • Dans le cadre du Programme de régularisation des terres non immatriculées, il effectue les relevés topographiques nécessaires à l’enregistrement du terrain au Livre foncier (ex. terres melk ou guich).
4. Lors d’une expropriation pour utilité publique :
   • Il détermine les limites exactes de la parcelle à exproprier et évalue les indemnités en collaboration avec l’administration (ex. projets d’infrastructures routières ou urbaines).
5. Dans le cadre de l’aménagement urbain ou rural :
   • Il participe à la conception de plans d’urbanisme (ex. Plan d’Aménagement), réalise des plans de division (lotissements), ou accompagne des projets agricoles (ex. bornage de terres irriguées).
6. En matière successorale :
   • Lors d’un partage d’héritage, il divise une parcelle en lots équitables et établit un plan de partage conforme aux droits des héritiers.
7. Pour détecter des irrégularités :
   • Constructions illégales, non-respect des règles d’assiette ou de servitudes (ex. droit de passage).

Comment intervient-il ?

Le géomètre expert suit une méthodologie rigoureuse, combinant travail de terrain, analyse juridique et rédaction de documents opposables :

1. Étude préliminaire :
   • Consultation des documents juridiques (titre foncier, actes notariés) et des archives de la Conservation foncière (ANCFCC – Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie).
   • Vérification des servitudes, des hypothèques ou des restrictions d’usage.
2. Travail de terrain :
   • Relevés topographiques avec des outils de précision (GPS, station totale, drone).
   • Identification des bornes existantes ou pose de nouvelles bornes pour délimiter la parcelle.
   • Cartographie des éléments physiques (voies d’accès, cours d’eau, constructions).
3. Rapport et plans techniques :
   • Rédaction d’un rapport d’expertise détaillant les constats, les mesures et les conclusions.
   • Élaboration de plans certifiés (plan de bornage, plan de division) conformes aux normes marocaines (ex. système de coordonnées national).
4. Assistance juridique et administrative :
   • Aide à la rédaction d’actes notariés ou de requêtes judiciaires.
   • Collaboration avec les tribunaux en cas de litige (expertise judiciaire).
   • Interaction avec l’ANCFCC pour mettre à jour le registre foncier.
5. Respect des réglementations :
   • Application du Code de l’urbanisme, du Dahir sur la propriété foncière, et des règles locales (ex. zones agricoles protégées).

Cas spécifiques au Maroc

• Terres non immatriculées : Le géomètre intervient pour régulariser les terres rurales ou urbaines non enregistrées, en collaborant avec les commissions de conciliation locales.
• Terres collectives (Soulaliyates) : Il aide à clarifier les droits d’usage et à transformer ces terres en propriété privée ou collective sécurisée.
• Habitat insalubre : Dans le cadre de programmes comme “Villes sans bidonvilles”, il cartographie les occupations informelles et propose des solutions de relogement.

Enjeux et défis

• Complexité des droits coutumiers : Certaines terres rurales relèvent de droits traditionnels non écrits, nécessitant une médiation locale.
• Fraudes et falsifications : Le géomètre doit être vigilant face aux faux titres ou aux doubles ventes, fréquents dans les zones périurbaines.
• Manque de moyens techniques : Dans les zones reculées, l’accès aux technologies de pointe (ex. SIG) peut être limité.

Le géomètre expert est un acteur clé de la sécurisation foncière au Maroc. Son intervention technique et juridique permet de concilier développement économique, protection des droits des propriétaires et respect des réformes gouvernementales (ex. Nouvelle stratégie foncière 2020-2030). Sans son expertise, les projets d’investissement, l’urbanisation et la modernisation du secteur agricole seraient entravés par l’insécurité juridique et les conflits.

1. Questions sur les transactions immobilières au Maroc

Les transactions immobilières soulèvent des interrogations cruciales liées à la légalité des titres, à la fiabilité des limites physiques des parcelles et aux risques juridiques ou financiers. Voici les détails des préoccupations les plus fréquentes :

a. Vérification de l’authenticité du titre foncier (الرسم العقاري)

• « Comment s’assurer que le titre foncier n’est pas un faux ? »
  Les clients redoutent les fraudes (titres falsifiés, doubles ventes). Le géomètre recommande de :
  • Consulter la Conservation foncière (ANCFCC) pour vérifier l’enregistrement officiel du titre.
  • Examiner le numéro d’immatriculation (ex. « Feuille » et « Volume » du registre) et le nom du propriétaire inscrit.
  • Vérifier l’absence d’hypothèques ou de saisies via un certificat de propriété délivré par l’ANCFCC.
• « Que faire si le vendeur n’a pas de titre foncier ? »
  Cas fréquent dans les zones rurales ou les anciennes médinas. Solutions possibles :
  • Recourir à un acte notarié (Adoul) pour prouver la possession coutumière (Melk).
  • Engager une procédure d’immatriculation forcée devant le tribunal, avec relevés topographiques du géomètre.

b. Conformité entre le titre et la réalité physique

• « La superficie annoncée correspond-elle au terrain ? »
  • Les écarts entre la superficie déclarée et la réalité sont courants. Le géomètre réalise un relevé topographique pour mesurer la parcelle avec précision (outils GPS, drones).
    • Si la superficie est inférieure à celle du titre : risque de litige avec le vendeur.
    • Si elle est supérieure : possibilité de régulariser le « surplus » via une procédure de bornage.
• « Comment détecter un empiètement ou une occupation illicite ? »
  Le géomètre inspecte les limites pour identifier :
  • Constructions voisines empiétant sur la parcelle (murs, clôtures).
  • Servitudes non déclarées (ex. droit de passage, canalisations enterrées).
  • Utilisation de photos aériennes ou de plans cadastraux pour comparer l’historique des lieux.

c. Sécurisation des actes avant l’achat

• « Quelles démarches pour sécuriser la transaction ? »
  Le géomètre conseille :
  1. Bornage préalable : Délimiter physiquement la parcelle avec des bornes (pierres, marqueurs en béton), en présence des voisins.
  2. Certificat de conformité urbaine : Vérifier que le terrain est constructible (selon le Plan d’Aménagement communal).
  3. Acte de notoriété : Pour les terrains en indivision ou hérités, exiger l’accord de tous les ayants droit.

• « Faut-il obligatoirement un géomètre pour acheter un terrain ? »
  Non, mais son intervention est fortement recommandée pour :
  • Éviter les litiges coûteux (ex. procès pour empiètement).
  • Négocier le prix en cas de discordance entre titre et réalité (ex. terrain en pente non exploitable).

d. Risques liés aux terrains non immatriculés

• « Puis-je acheter un terrain non immatriculé ? »
  Oui, mais avec des risques élevés :
  • Le vendeur peut ne pas être le vrai propriétaire (absence de preuve légale).
  • Difficulté à obtenir un crédit bancaire (les banques exigent un titre foncier).
  • Solutions :
    • Exiger un contrat de mise en possession (chez Adoul).
    • Lancer une immatriculation avant l’achat, avec l’aide du géomètre.

e. Coûts et délais

• « Combien coûte une vérification foncière complète ? »
  Les tarifs varient selon la complexité :
  • Bornage simple : 3 000 à 10 000 MAD (ou plus, selon la taille et la localisation).
  • Expertise judiciaire : 10 000 à 30 000 MAD (si litige).
  • Relevé topographique : 5 000 à 15 000 MAD.
• « Combien de temps prend la sécurisation d’une transaction ? »
  • Vérification à la Conservation foncière : 1 à 2 semaines.
  • Bornage contradictoire : 1 à 3 mois (délais administratifs et coordination avec les voisins).
  • Immatriculation d’un terrain : 6 à 18 mois (procédures judiciaires incluses).

Cas pratiques

• Exemple 1 : Un client achète un terrain à Marrakech avec un titre foncier, mais le géomètre découvre qu’une partie est occupée par une voie publique projetée. Solution : Négociation d’une indemnité ou annulation de la vente.
• Exemple 2 : Un terrain rural vendu comme « constructible » s’avère classé en zone agricole. Le géomètre alerte sur l’impossibilité d’obtenir un permis de construire.

Conseils clés pour les clients

1. Exiger un titre foncier immatriculé avant tout paiement.
2. Toujours réaliser un bornage, même si le vendeur affirme que « les limites sont claires ».
3. Consulter le Plan d’Aménagement en mairie pour vérifier les règles d’urbanisme.
4. Méfiance envers les prix anormalement bas : souvent liés à des titres frauduleux ou à des terrains inconstructibles.

Cette démarche proactive, guidée par le géomètre expert, réduit considérablement les risques et sécurise les investissements immobiliers au Maroc.

2. Litiges et conflits de voisinage au Maroc

Les litiges fonciers et les conflits de voisinage sont fréquents au Maroc, en raison de l’ambiguïté des limites, des occupations illicites, ou des interprétations divergentes des droits de propriété. Cette section détaille les questions récurrentes, les procédures de résolution et les rôles du géomètre expert.

a. Conflits de limites de parcelles

• « Mon voisin a déplacé les bornes, comment réagir ? »
  • Outils : Utilisation de relevés GPS et de plans cadastraux pour rétablir les limites légales.
  • Procédure : Le géomètre établit un procès-verbal de bornage contradictoire (art. 6 du Dahir sur l’immatriculation foncière), en présence des parties et des témoins (caïd, voisins).
  • Sanctions : En cas de refus du voisin, saisie du tribunal pour délit de déplacement de bornes (art. 561 du Code pénal), pouvant entraîner des amendes ou des dommages-intérêts.
• « Comment prouver que mon terrain est plus grand que ce que prétend mon voisin ? »
  • Le géomètre compare le titre foncier avec un relevé topographique actuel.
  • Si le titre est inexact, démarche d’actualisation du registre foncier via l’ANCFCC.

b. Occupations illicites ou constructions empiétantes

• « Un voisin a construit un mur sur mon terrain, que faire ? »
  • Expertise judiciaire : Le géomètre mandate par le tribunal mesure l’empiètement et produit un rapport opposable.
  • Solutions :
    • Démolition partielle de la construction illicite (si jugement favorable).
    • Indemnisation à l’amiable si l’empiètement est minime (ex. 10 cm).
• « Une canalisation ou une voie d’accès traverse mon terrain sans autorisation, comment agir ? »
  • Vérification des servitudes légales (droit de passage, réseaux publics).
  • Si absence de servitude enregistrée : demande de suppression ou compensation financière.

c. Preuve des limites en justice

• « Quels documents sont acceptés par les tribunaux pour prouver mes droits ? »
  • Documents prioritaires :
    • Titre foncier immatriculé (seul document opposable aux tiers).
    • PV de bornage signé par un géomètre agréé.
    • Actes notariés historiques (en l’absence de titre).
  • Documents insuffisants :
    • Contrats verbaux ou témoignages non corroborés.
    • Plans schématiques non certifiés.
• « Comment contester un bornage existant ? »
  • Engager une nouvelle expertise avec un géomètre indépendant.
  • Si erreur avérée : saisir le tribunal pour annulation du bornage précédent.

d. Arbres, clôtures et nuisances

• « Un arbre de mon voisin endommage mon mur, qui est responsable ? »
  • Application de l’art. 88 du Code des obligations et contrats : le propriétaire de l’arbre doit couper les branches ou racines invasives.
  • Le géomètre localise l’arbre par rapport aux limites pour établir la responsabilité.
• « Mon voisin refuse d’entretenir sa clôture, puis-je la remplacer à ses frais ? »
  • Seulement si la clôture est mitoyenne (art. 43 du Code de la propriété foncière).
  • Le géomètre détermine la mitoyenneté via l’analyse des titres et des usages locaux.

e. Coûts et délais des procédures

• « Combien coûte un procès pour litige foncier ? »
  • Frais d’expertise : 10 000 à 50 000 MAD (selon la complexité).
  • Frais judiciaires : 2 000 à 10 000 MAD (droits de plaidoirie, frais d’huissier).
  • Durée moyenne : 1 à 5 ans (tribunaux marocains souvent engorgés).
• « Existe-t-il des solutions alternatives au procès ? »
  • Médiation : Impliquer le caïd ou les autorités locales pour une résolution amiable.
  • Transaction notariée : Accord écrit chez Adoul, avec engagement à respecter le bornage.

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Casablanca, un géomètre découvre qu’un mur séparatif empiète de 1,5 m sur le terrain de son client. Après expertise, le voisin est condamné à payer 100 000 MAD de dommages.
• Exemple 2 : Dans le Rif, un conflit ancestral sur des terres non bornées est résolu via un PV de bornage contradictoire supervisé par le caïd, évitant un procès coûteux.

Conseils clés pour les clients

1. Agir rapidement : Une occupation illicite de plus de 10 ans peut devenir un droit acquis (prescription trentenaire).
2. Tout faire constater : Recourir à un huissier pour dresser un constat d’empiètement avant toute action.
3. Privilégier le dialogue : Une médiation locale est souvent plus rapide et moins conflictuelle qu’un procès.
4. Conserver les preuves : Archives des titres, photos des bornes, et échanges écrits avec les voisins.

Cadre juridique marocain

• Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière (régit le bornage et les titres).
• Code de procédure civile (art. 58 à 63) sur les expertises judiciaires.
• Loi 39-08 relative au code de la propriété foncière (servitudes, mitoyenneté).

Cette section montre que, face aux litiges, le géomètre expert marocain est à la fois un technicien, un médiateur et un auxiliaire de justice, indispensable pour transformer des conflits émotionnels en solutions légales et équitables.

3. Régularisation et immatriculation des terres au Maroc

La régularisation foncière est un enjeu majeur au Maroc, où une grande partie des terres (surtout rurales) ne sont pas immatriculées. Les clients cherchent à sécuriser leurs droits face à un système complexe, mêlant droit moderne, coutumier et religieux. Cette section détaille les questions, les procédures et les obstacles liés à cette thématique.

a. Immatriculation des terres non enregistrées

• « Comment immatriculer un terrain Melk (propriété privée non enregistrée) ? »
  • Procédure :
    1. Enquête de voisinage : Le géomètre recueille les témoignages des voisins et autorités locales (caïd, chefs de tribu) pour attester de la possession.
    2. Relevé topographique : Cartographie précise de la parcelle avec coordonnées géoréférencées.
    3. Dépôt du dossier à l’ANCFCC : Avis de publicité (30 jours) pour permettre d’éventuelles oppositions.
    4. Délivrance du titre foncier : Après validation, le terrain est inscrit au Livre foncier.
  • Coûts : 5 000 à 20 000 MAD (honoraires du géomètre + frais administratifs).
• « Et pour les terres collectives (Soulaliyates) ? »
  • Spécificités : Ces terres, gérées par des communautés, nécessitent l’accord des membres (assemblée générale) pour être immatriculées ou vendues.
  • Rôle du géomètre : Délimiter les parts individuelles ou collectives, en respectant les droits historiques (ex. terres de pâturage).

b. Régularisation des constructions illégales

• « Comment légaliser une maison construite sans permis ? »
  • Programmes gouvernementaux :
    • « Villes sans bidonvilles » : Régularisation des habitations informelles en milieu urbain.
    • « Patente » : Paiement d’une amende pour régulariser a posteriori (sous conditions de sécurité et de conformité urbaine).
  • Rôle du géomètre : Fournir un plan de situation et un certificat de conformité partielle.
• « Peut-on régulariser un lotissement non autorisé ? »
  • Conditions :
    • Respect des règles d’assainissement et de voirie.
    • Accord de la commune et du service urbanisme.
  • Sanctions : Dépassement du délai de régularisation (5 ans) entraîne une amende de 50 000 à 500 000 MAD.

c. Conversion des terres agricoles en terrains constructibles

• « Puis-je construire sur une terre agricole ? »
  • Loi 12-90 sur l’urbanisme :
    • Zones agricoles protégées : Construction interdite (ex. périmètres irrigués du Gharb).
    • Zones de transition : Autorisation possible via une dérogation (accord du gouverneur).
  • Procédure :
    1. Demander un certificat de numérotage à la commune.
    2. Réaliser une étude d’impact environnemental si nécessaire.
• « Comment vérifier le statut juridique de ma terre ? »
  • Consulter le Plan d’Aménagement communal ou le Guichet Unique Foncier (dématérialisation en cours).

d. Coûts et délais de régularisation

• « Combien coûte l’immatriculation d’un terrain rural ? »
  • Frais fixes :
    • Taxe d’immatriculation : 1% de la valeur vénale du terrain (estimée par l’ANCFCC).
    • Frais de géomètre : 3 000 à 15 000 MAD selon la superficie.
  • Exemple : Un terrain de 1 000 m² estimé à 500 000 MAD coûtera ~10 000 MAD en frais totaux.
• « Combien de temps prend la régularisation d’une maison informelle ? »
  • Délais :
    • 6 à 12 mois pour les programmes sociaux (ex. bidonvilles).
    • 2 à 3 ans pour les constructions individuelles hors programme.

e. Obstacles courants

• « Pourquoi certaines terres ne peuvent-elles pas être immatriculées ? »
  • Causes :
    • Conflits entre héritiers ou communautés.
    • Terres Habous (mainmorte religieuse) inaliénables.
    • Absence de preuves de possession (actes perdus, témoins décédés).
• « Que faire en cas d’opposition à l’immatriculation ? »
  • Saisir le tribunal foncier pour trancher le litige (procédure longue mais nécessaire).

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Fès, un client régularise une maison héritée depuis 3 générations via le programme « Villes sans bidonvilles », avec l’aide d’un géomètre pour délimiter le terrain empiétant sur une ruelle.
• Exemple 2 : Un agriculteur de Meknès obtient une dérogation pour construire un hangar sur sa terre agricole après une étude prouvant l’absence d’impact sur l’irrigation.

Conseils clés pour les clients

1. Éviter l’achat de terrains non immatriculés sans engagement écrit de régularisation.
2. Consulter le Plan d’Aménagement avant tout projet de construction.
3. Travailler avec les autorités locales (caïd, commune) pour faciliter les démarches.
4. Vérifier les héritiers en cas d’achat de terres Melk (risque de revendications ultérieures).

Cadre juridique

• Dahir du 12 août 1913 : Base légale de l’immatriculation foncière.
• Loi 12-90 : Régit l’urbanisme et les restrictions de construction.
• Décret 2-04-349 (2006) : Encadre la régularisation des habitations insalubres.

Cette section souligne l’importance stratégique de la régularisation foncière pour le développement économique et social du Maroc. Le géomètre expert y agit comme un intermédiaire technique et juridique, transformant des situations précaires en droits durables.

4. Héritage et partage de terres au Maroc

La division des terres lors d’un héritage est un processus complexe au Maroc, combinant droit successoral islamique (charia), coutumes locales, et procédures modernes. Les conflits familiaux, l’indivision prolongée, et l’absence de titres fonciers clairs compliquent souvent les démarches. Cette section explore les questions fréquentes et les solutions proposées par le géomètre expert.

a. Répartition des terres selon la charia

• « Comment se divise un terrain entre héritiers selon la loi marocaine ? »
  • Règles de base :
    • Les héritiers hommes reçoivent généralement une part double de celle des femmes (ex. un fils = 2 parts, une fille = 1 part).
    • Les épouses ont droit à 1/8 de la succession si des enfants existent, 1/4 sinon.
  • Cas spécifiques :
    • Terres agricoles collectives (Soulaliyates) : Souvent exclues du partage individuel, réservées à la communauté.
    • Terres Habous (mainmorte religieuse) : Inaliénables et non divisibles.
• « Que faire si le défunt n’a pas laissé de testament ? »
  • Application stricte des règles de la charia, supervisée par un notaire Adoul et un géomètre pour le bornage.

b. Rôle du géomètre dans le partage

• « Comment transformer un terrain indivis en lots individuels ? »
  • Procédure :
    1. Acte de notoriété : Identification légale des héritiers via un tribunal ou un notaire.
    2. Étude socio-foncière : Le géomètre analyse les souhaits des héritiers (vente, division, ou maintien en indivision).
    3. Plan de partage : Division équitable en lots de valeur comparable (ex. un lot en bordure de route vaut plus qu’un lot enclavé).
    4. Bornage et titrage : Chaque lot reçoit un titre foncier individuel après immatriculation.
• « Comment attribuer les lots sans créer d’injustice ? »
  • Solutions techniques :
    • Utilisation d’un système de tirage au sort après validation des lots par les héritiers.
    • Compensation financière si un lot est plus valorisé (ex. héritier A reçoit un petit terrain constructible, héritier B un grand terrain agricole + argent).

c. Conflits familiaux et blocages

• « Un héritier refuse de signer l’acte de partage, que faire ? »
  • Options :
    • Médiation familiale : Impliquer un qadi (juge islamique) ou des notables locaux.
    • Saisine du tribunal : Le tribunal ordonne un partage forcé, avec expertise judiciaire du géomètre.
    • Vente aux enchères : Si le désaccord persiste, le terrain est vendu et le produit partagé.
• « Comment gérer un terrain non immatriculé en héritage ? »
  • Risques : Les héritiers ne peuvent pas vendre ou diviser le terrain sans titre.
  • Solution : Lancer une immatriculation collective au nom de tous les héritiers avant le partage.

d. Coûts et démarches administratives

• « Combien coûte un partage successoral avec géomètre ? »
  • Honoraires du géomètre : 8 000 à 25 000 MAD (selon la complexité et le nombre de lots).
  • Frais juridiques :
    • Acte de notoriété : ~2 000 MAD.
    • Immatriculation par lot : 3 000 à 10 000 MAD par titre.
  • Durée : 6 mois à 3 ans (en cas de conflit).
• « Quels documents fournir pour un partage ? »
  • Liste type :
    1. Acte de décès du défunt.
    2. CIN des héritiers.
    3. Titre foncier ou preuve de possession (acte Adoul).
    4. Jugement d’héritage (si saisine du tribunal).

e. Enjeux spécifiques au Maroc

• « Comment éviter l’indivision prolongée ? »
  • Conseils :
    • Éviter les successions multiples (ex. 3 générations sans partage).
    • Utiliser un statut familial indivis (GFI) pour gérer collectivement le terrain.
• « Que deviennent les terres en cas d’héritier absent ? »
  • Procédure : Publication d’un avis de recherche dans les journaux. Si aucun héritier ne se présente en 5 ans, le terrain revient à l’État (beyt el-mal).

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Tanger, 12 héritiers se disputent un terrain de 2 000 m². Le géomètre propose 4 lots constructibles et 8 lots agricoles, avec compensation financière pour équilibrer les parts.
• Exemple 2 : Une famille de Marrakech régularise un terrain Melk hérité grâce à un partage notarié et une immatriculation collective, évitant un conflit tribal.

Conseils clés pour les clients

1. Anticiper le partage : Réaliser un acte de notoriété dès le décès pour figer la liste des héritiers.
2. Privilégier le dialogue : Une réunion familiale avec médiateur réduit les risques de procès.
3. Immatriculer avant de partager : Un titre foncier clair simplifie la division.
4. Consulter un notaire et un géomètre : Leur synergie est cruciale pour allier légalité islamique et technique.

Cadre juridique

• Code de la famille (Moudawana) : Articles 332 à 387 sur les règles successorales.
• Dahir de 1913 : Régit l’immatriculation foncière des terrains divisés.
• Loi 39-08 : Encadre les droits des héritiers en cas d’indivision.

Cette section illustre comment le géomètre expert marocain sert de pont entre tradition et modernité, transformant des héritages potentiellement conflictuels en droits fonciers sécurisés, tout en respectant les impératifs religieux et sociaux.

5. Construction et aménagement au Maroc

La construction et l’aménagement de terrains soulèvent des questions cruciales liées à la conformité urbaine, aux règles d’urbanisme, et aux risques juridiques. Les clients cherchent à éviter les amendes, les démolitions, ou les blocages administratifs. Cette section détaille les interrogations courantes et les solutions apportées par le géomètre expert.

a. Vérification de la constructibilité d’un terrain

• « Comment savoir si mon terrain est constructible ? »
  • Étapes clés :
    1. Consulter le Plan d’Aménagement (PA) de la commune, disponible en mairie ou via le Guichet Unique Foncier (dématérialisation en cours).
    2. Vérifier la zone attribuée au terrain (urbaine, agricole, forestière, etc.).
    3. Analyser les règles d’urbanisme :
    • COS (Coefficient d’Occupation des Sols) : Surface constructible maximale.
    • Hauteur autorisée : Souvent limitée à R+2 ou R+3 en périphérie.
    • Retraits : Distances minimales par rapport aux voies et aux limites (ex. 3 m de la route).
• « Que faire si mon terrain est classé en zone non constructible ? »
  • Options :
    • Demander une révision du PA (long et incertain).
    • Opter pour une construction temporaire (ex. serre agricole).
    • Vendre le terrain à un promoteur pour un projet de rezonage.

b. Obtention du permis de construire

• « Quels documents fournir pour un permis de construire ? »
  • Liste type :
    1. Plan de situation (réalisé par un géomètre).
    2. Plan de masse (implantation des bâtiments).
    3. Plan de façade (design architectural).
    4. Titre foncier ou acte de propriété.
    5. Certificat de conformité des réseaux (eau, électricité).
• « Combien de temps prend la délivrance d’un permis ? »
  • Délais légaux : 3 à 6 mois, mais souvent prolongés à 8-12 mois en raison des contrôles.
  • Accélération : Recours à un bureau d’études agréé pour préparer le dossier.

c. Conformité des constructions existantes

• « Comment régulariser une extension non autorisée ? »
  • Procédure :
    1. Déposer une demande de régularisation en mairie avec un certificat de conformité partielle.
    2. Payer une amende (2 à 10% de la valeur du bâtiment).
    3. Fournir un plan de régularisation signé par un géomètre.
• « Que risque-t-on en cas de construction illégale ? »
  • Sanctions :
    • Démolition (si menace pour la sécurité ou empiètement sur le domaine public).
    • Amende de 50 000 à 500 000 MAD (art. 78 de la Loi 12-90).

d. Servitudes et contraintes techniques

• « Qu’est-ce qu’une servitude et comment la vérifier ? »
  • Types courants :
    • Droit de passage : Obligation de laisser un accès à un voisin enclavé.
    • Servitude de vue : Distance minimale entre les fenêtres et le terrain voisin.
    • Réseaux enterrés : Interdiction de construire sur des canalisations publiques.
  • Vérification :
    • Consulter le titre foncier et les archives de la commune.
    • Réaliser une étude de sol pour détecter les canalisations.
• « Puis-je construire en limite séparative ? »
  • Règles :
    • Mur mitoyen : Possible avec accord écrit du voisin.
    • Construction en retrait : Obligatoire si le voisin refuse (ex. 1,5 m pour un mur de 3 m de haut).

e. Coûts et pièges à éviter

• « Quel budget prévoir pour une étude géomètre avant construction ? »
  • Honoraires :
    • Plan de situation : 3 000 à 8 000 MAD.
    • Plan de bornage : 5 000 à 12 000 MAD.
    • Dossier complet de permis : 15 000 à 30 000 MAD.
• « Quels sont les pièges courants dans l’aménagement ? »
  • Piège 1 : Acheter un terrain « constructible » non raccordé aux réseaux (coût additionnel : 100 000 à 300 000 MAD).
  • Piège 2 : Négliger les études géotechniques (risque de fissures en zone sismique).

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Rabat, un client découvre via le géomètre que son terrain est traversé par une servitude de gaz. Il modifie ses plans pour éviter une future expropriation.
• Exemple 2 : À Agadir, un promoteur régularise un lotissement illégal en payant une amende et en créant des espaces verts pour se conformer au PA.

Conseils clés pour les clients

1. Toujours consulter le Plan d’Aménagement avant d’acheter un terrain.
2. Exiger un certificat de conformité urbaine de la commune.
3. Vérifier les servitudes avant de signer l’acte de vente.
4. Collaborer avec un géomètre dès les premières étapes pour anticiper les blocages.

Cadre juridique

• Loi 12-90 sur l’urbanisme : Définit les règles de construction et les sanctions.
• Décret 2-17-806 (2018) : Simplifie les procédures de délivrance des permis.
• Code de la propriété foncière : Régit les servitudes et les droits de mitoyenneté.

Cette section met en lumière le rôle central du géomètre expert dans la prévention des risques et la conciliation entre ambitions architecturales et contraintes légales. Son expertise technique et juridique est indispensable pour transformer un projet de construction en réalité durable et légale au Maroc.

6. Questions techniques et administratives au Maroc

Les clients s’interrogent souvent sur les aspects pratiques, les coûts, et les délais liés aux démarches foncières. Cette section clarifie les préoccupations courantes concernant les procédures administratives, les outils techniques, et les défis logistiques.

a. Coûts des services du géomètre expert

• « Combien coûte un bornage ou une expertise foncière ? »
  • Tarifs indicatifs (varient selon les régions et la complexité) :
    • Bornage simple : 3 000 à 10 000 MAD (terrain urbain standard).
    • Relevé topographique : 5 000 à 15 000 MAD (pour permis de construire ou division).
    • Expertise judiciaire : 10 000 à 50 000 MAD (litiges complexes).
  • Facteurs influençant le coût :
    • Superficie du terrain.
    • Accessibilité (zones rurales reculées = majoration).
    • Urgence ou besoin de technologies avancées (ex. drones, Lidar).
• « Existe-t-il des aides pour les ménages modestes ? »
  • Programmes sociaux :
    • Régularisation des bidonvilles : Prise en charge partielle par l’État.
    • Projets agricoles : Subventions via le Plan Maroc Vert pour le bornage des terres collectives.

b. Documents requis pour les démarches

• « Quels papiers fournir pour une demande de bornage ? »
  • Liste standard :
    1. Copie du titre foncier ou acte notarié (Adoul).
    2. Plan de situation existant (si disponible).
    3. CIN du demandeur et des voisins concernés.
    4. Coordonnées des témoins (caïd, voisins) pour le PV de bornage.
• « Comment obtenir une copie du titre foncier ? »
  • Demande à la Conservation foncière (ANCFCC) via :
    • Guichet physique : Présentation de la CIN et paiement de 200 MAD.
    • Portail en ligne (en développement) : Accès via SMS ou e-ID.

c. Délais administratifs

• « Combien de temps pour immatriculer un terrain ? »
  • Délais moyens :
    • Terrain urbain : 6 à 12 mois.
    • Terrain rural : 12 à 24 mois (enquêtes de voisinage prolongées).
  • Raccourcir les délais :
    • Recourir à un géomètre agréé ANCFCC pour accélérer les vérifications.
• « Pourquoi le permis de construire prend-il autant de temps ? »
  • Bottlenecks courants :
    • Retards dans l’approbation des plans par la commune.
    • Absence de coordination entre services (urbanisme, environnement, voirie).

d. Technologies utilisées par le géomètre

• « Comment le géomètre garantit-il la précision des mesures ? »
  • Outils modernes :
    • GPS RTK : Précision centimétrique pour le bornage.
    • Drones : Cartographie 3D des grands terrains.
    • SIG (Système d’Information Géographique) : Croisement des données cadastrales et environnementales.
• « Les plans papiers sont-ils encore valables ? »
  • Transition numérique :
    • Les plans numérotés et géoréférencés sont désormais obligatoires.
    • L’ANCFCC exige des fichiers DXF ou Shapefile pour les nouveaux enregistrements.

e. Gestion des erreurs et réclamations

• « Que faire si le géomètre a commis une erreur dans le bornage ? »
  • Procédure :
    1. Réclamation écrite au géomètre (obligation d’assurance responsabilité civile).
    2. Si non résolu : Saisine de l’Ordre des Géomètres-Experts ou du tribunal.
  • Indemnisation : Couverture des frais de correction par l’assurance du géomètre.
• « Comment vérifier les compétences d’un géomètre ? »
  • Vérifier son numéro d’agrément ANCFCC sur le site de l’ordre professionnel.
  • Exiger un devis détaillé et des références clients.

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Casablanca, un client économise 20 000 MAD en évitant un terrain frauduleux grâce à une vérification ANCFCC recommandée par son géomètre.
• Exemple 2 : Un agriculteur de Beni Mellal utilise un drone pour cartographier 10 ha de terres collectives, réduisant les conflits tribaux et accélérant l’immatriculation.

Conseils clés pour les clients

1. Exiger un devis écrit avant toute prestation.
2. Vérifier l’agrément ANCFCC du géomètre.
3. Digitaliser ses documents (titres, plans) pour éviter les pertes.
4. Suivre régulièrement l’avancement des démarches via des relances administratives.

Cadre juridique

• Décret 2-17-672 (2018) : Fixe les tarifs réglementés pour les services des géomètres.
• Loi 31-13 (2016) : Encadre l’usage des drones et des données géospatiales.
• Code de déontologie des géomètres-experts : Garantit la transparence et la responsabilité professionnelle.

Cette section révèle que les défis techniques et administratifs au Maroc exigent une combinaison de compétences et une bonne connaissance des réformes en cours (digitalisation de l’ANCFCC, normes SIG). Le géomètre expert y agit comme un facilitateur, transformant des processus bureaucratiques complexes en démarches accessibles pour sécuriser les droits fonciers.

7. Cas spécifiques au Maroc

Le Maroc présente des situations foncières uniques, héritées de son histoire, de sa diversité géographique et de son pluralisme juridique. Cette section aborde les questions liées aux terres collectives, aux expropriations, et aux zones à risques, qui requièrent une expertise adaptée aux particularités locales.

a. Terres collectives (Soulaliyates)

• « Comment privatiser une terre collective ou la vendre ? »
  • Procédure :
    1. Assemblée générale des ayants droit : Vote à la majorité pour autoriser la vente ou le partage.
    2. Immatriculation au nom de la communauté : Réalisée par le géomètre, avec délimitation des parcelles.
    3. Transformation en propriété privée : Possible via la loi 62-17 (2019), sous réserve de l’accord de l’État et du paiement d’une redevance.
  • Défis : Résistance des anciens, méconnaissance des droits, et lenteur administrative.
• « Qui peut revendiquer des droits sur les terres Soulaliyates ? »
  • Bénéficiaires :
    • Membres de la tribu ou communauté historiquement attachée à la terre.
    • Aucun droit pour les étrangers ou non-membres sans accord explicite.

b. Expropriation pour utilité publique

• « Comment contester le montant de l’indemnité d’expropriation ? »
  • Procédure :
    1. Expertise contradictoire : Un géomètre indépendant évalue la valeur vénale du terrain.
    2. Recours administratif : Saisine de la commission d’expropriation dans les 30 jours.
    3. Action en justice : Si le désaccord persiste, recours au tribunal administratif.
  • Critères d’évaluation : Valeur marchande, perte de revenus (ex. terres agricoles), et préjudice moral.
• « Puis-je récupérer mon terrain après une expropriation inachevée ? »
  • Conditions : Si le projet n’est pas réalisé dans les 5 ans, le propriétaire peut demander la rétrocession (art. 20 de la loi 7-81 sur l’expropriation).

c. Zones inondables, sismiques ou à risques

• « Comment vérifier si mon terrain est en zone inondable ? »
  • Outils :
    • Consulter les Plans de Prévention des Risques (PPR) en mairie ou sur le site du Département de l’Eau.
    • Réaliser une étude géotechnique pour évaluer les risques de glissement ou d’effondrement.
  • Obligations :
    • En zone rouge : Construction interdite.
    • En zone bleue : Construction sous conditions (fondations spéciales, assurance obligatoire).
• « Que faire si ma maison est construite dans une zone à risque ? »
  • Solutions :
    • Renforcement structurel (murs de soutènement, drainage).
    • Relogement via des programmes publics (ex. Villes sans bidonvilles).

d. Terres « Guich » et militaires

• « Peut-on acheter ou construire sur une terre Guich ? »
  • Historique : Terres attribuées par l’État à des tribus pour services militaires, aujourd’hui gérées par la Direction des Affaires Rurales.
  • Statut actuel :
    • Usage agricole uniquement (interdiction de construction ou de vente).
    • Exception : Cession possible à l’État pour projets d’intérêt général.

e. Habous (biens de mainmorte religieuse)

• « Comment gérer un terrain Habous loué ou hérité ? »
  • Règles :
    • Habous publics : Gérés par le ministère des Habous, inaliénables.
    • Habous privés : Peuvent être loués mais pas vendus. Les loyers reviennent à des œuvres religieuses.
  • Réforme : Possibilité de transformation en propriété privée sous conditions (loi 69-00), après accord du ministère.

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Khémisset, une communauté Soulaliyate vend 20 ha à un promoteur après immatriculation collective, générant des revenus pour financer un centre de santé.
• Exemple 2 : À Fès, un propriétaire obtient 1,5 million MAD d’indemnité supplémentaire après expertise prouvant la sous-évaluation de son terrain exproprié pour une autoroute.

Conseils clés pour les clients

1. Consulter les PPR avant tout achat : Éviter les terrains en zones rouges.
2. Négocier avec les communautés Soulaliyates via des intermédiaires locaux (caïd, notables).
3. Exiger une clause de rétrocession dans les contrats d’expropriation.
4. Vérifier le statut des terres Guich ou Habous auprès des autorités compétentes.

Cadre juridique

• Loi 62-17 (2019) : Encadre la gestion des terres collectives.
• Loi 7-81 sur l’expropriation pour utilité publique.
• Dahir de 1918 relatif aux Habous.

Cette section souligne l’importance d’une expertise contextuelle pour naviguer dans les spécificités foncières marocaines. Le géomètre expert y agit comme un trait d’union entre les lois modernes, les traditions locales et les impératifs de développement, sécurisant les droits tout en préservant l’équilibre social.

8. Prévention des risques et sécurisation des droits fonciers au Maroc

La prévention des risques fonciers est essentielle pour éviter les litiges coûteux, les pertes financières ou les démolitions. Cette section aborde les questions liées à la protection proactive des droits, à la vigilance lors des transactions, et aux outils modernes de sécurisation, dans un contexte marocain marqué par l’informalité et la complexité juridique.

a. Vérifications préalables avant un achat

• « Comment s’assurer qu’un terrain est exempt de litiges ou de dettes ? »
  • Étapes incontournables :
    1. Consultation de la Conservation foncière (ANCFCC) : Vérifier l’absence d’hypothèques, de saisies ou de litiges enregistrés.
    2. Recherche historique : Examiner les actes notariés (Adoul) sur 30 ans pour détecter les ventes multiples.
    3. Enquête de voisinage : Interroger les riverains sur d’éventuelles revendications ou servitudes non documentées.
• « Quels sont les signaux d’alerte d’une arnaque foncière ? »
  • Indicateurs courants :
    • Prix anormalement bas pour un terrain “constructible”.
    • Vendeur pressant le client à payer en liquide sans contrat.
    • Titre foncier mentionnant des ayants droit non identifiés.

b. Outils technologiques pour la prévention

• « Comment la géomatique aide-t-elle à prévenir les conflits ? »
  • Solutions :
    • Bornage GPS : Enregistrement des coordonnées géoréférencées dans le registre ANCFCC pour une preuve irréfutable.
    • Blockchain foncière : Projets pilotes (ex. Dubai Blockchain Land Registry) pour des titres infalsifiables.
    • Surveillance par drone : Cartographie annuelle pour détecter les empiètements.
• « Puis-je accéder au cadastre en ligne ? »
  • Portail E-Foncier (en développement) : Consultation partielle des données via www.ancfcc.ma.
  • Limites actuelles : Accès restreint aux géomètres agréés et notaires.

c. Gestion des risques post-transaction

• « Comment protéger mon terrain contre les occupations illicites ? »
  • Mesures pratiques :
    • Clôturer le terrain et y apposer des panneaux de propriété.
    • Visites régulières ou gardiennage dans les zones reculées.
    • Enregistrement des servitudes pour empêcher les droits de passage abusifs.
• « Dois-je mettre à jour mon titre foncier après des travaux ? »
  • Obligation légale : Déclarer toute modification (extension, division) à l’ANCFCC sous 60 jours (art. 64 du Code foncier).

d. Assurance et protection juridique

• « Existe-t-il des assurances contre les litiges fonciers ? »
  • Offres disponibles :
    • Assurance titre foncier : Couvre les pertes liées à des vices cachés (ex. titre falsifié).
    • Assurance responsabilité civile : Pour les géomètres, couvrant les erreurs techniques.
  • Coûts : 0,5% à 2% de la valeur du bien annuellement.
• « Que couvre une assurance titre au Maroc ? »
  • Garanties : Frais de justice, indemnisation en cas d’éviction, et régularisation administrative.

e. Éducation et sensibilisation

• « Comment former les populations rurales aux risques fonciers ? »
  • Initiatives :
    • Ateliers organisés par l’ANCFCC et les ONG dans les douars.
    • Guides illustrés en arabe et amazigh sur les droits et démarches.
  • Enjeu : Réduire l’analphabétisme juridique, cause majeure d’insécurité foncière.

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Témara, un client évite l’achat d’un terrain frauduleux grâce à une vérification ANCFCC révélant une hypothèque cachée.
• Exemple 2 : Un agriculteur de Taroudant utilise un bornage GPS pour sécuriser ses limites, empêchant une tentative d’empiètement par un voisin.

Conseils clés pour les clients

1. Ne jamais acheter sans titre foncier immatriculé : Privilégier les terrains enregistrés à l’ANCFCC.
2. Toujours impliquer un géomètre avant la transaction : Son expertise technique dépiste 90% des risques.
3. Digitaliser ses documents : Stocker les titres et plans dans un coffre-fort électronique.
4. Souscrire une assurance titre : Indispensable pour les investissements élevés.

Cadre juridique

• Loi 14-07 (2007) : Renforce la transparence des transactions et sanctionne les faux titres.
• Dahir 1-19-109 (2020) : Encadre la dématérialisation des services fonciers.
• Code des assurances : Régit les polices couvrant les risques fonciers.

Cette section met en lumière l’importance d’une approche proactive pour sécuriser les droits fonciers au Maroc. En combinant technologie, vigilance juridique et éducation, les propriétaires peuvent transformer un système historiquement fragile en un patrimoine durable et protégé.

9. Réformes gouvernementales et perspectives d’avenir au Maroc

Le Maroc modernise activement son système foncier pour renforcer la transparence, lutter contre l’informalité et attirer les investissements. Cette section explore les réformes en cours, leurs impacts sur les propriétaires et les défis à relever, dans un contexte de transition numérique et juridique.

a. Stratégie Nationale de la Gouvernance Foncière (SNGF) 2020-2030

• « Quels sont les objectifs de cette stratégie ? »
  • Priorités :
    1. Sécuriser 80% des terres non immatriculées (rurales et urbaines) d’ici 2030.
    2. Digitaliser intégralement le registre fonrier via le Guichet Unique Foncier.
    3. Intégrer les terres collectives (Soulaliyates) dans l’économie formelle.
  • Financement : Soutien de la Banque Mondiale et de l’UE (500 millions de dirhams alloués en 2023).
• « Comment cette réforme affecte-t-elle les propriétaires ? »
  • Avantages :
    • Accès en ligne aux titres fonciers (projet E-Foncier).
    • Réduction des délais d’immatriculation (objectif : 3 mois maximum).
  • Obligations :
    • Mise à jour obligatoire des anciens titres papier vers le format numérique.

b. Digitalisation des services fonciers

• « Comment fonctionnera le Guichet Unique Foncier ? »
  • Fonctionnalités :
    • Demande en ligne de bornage, permis de construire ou copie de titre.
    • Paiement dématérialisé des taxes via portail sécurisé.
    • Suivi en temps réel des dossiers (SMS/e-mail).
  • Phase pilote : Déployé à Casablanca et Rabat depuis 2022 ; généralisation prévue pour 2025.
• « Les signatures électroniques sont-elles reconnues ? »
  • Cadre légal : Oui, depuis la loi 05-20 (2021) sur la digitalisation des services publics.

c. Intégration des terres collectives et Habous

• « Les terres Soulaliyates peuvent-elles devenir des titres individuels ? »
  • Nouveautés : La loi 64-21 (2022) permet la division de terres collectives en lots individuels sous conditions :
    • Accord de 75% des ayants droit.
    • Paiement d’une taxe de 5% de la valeur du terrain.
• « Qu’en est-il des terres Habous ? »
  • Assouplissement : Possibilité de location-vente sur 99 ans pour les projets d’investissement (tourisme, logement social).

d. Lutte contre la corruption et les fraudes

• « Quelles mesures contre les faux titres fonciers ? »
  • Actions clés :
    • Blockchain : Expérimentation à Marrakech pour des titres infalsifiables.
    • Contrôle renforcé des géomètres et notaires (audits annuels).
  • Sanctions : Peines de prison (2 à 5 ans) et amendes (100 000 à 1 million MAD) pour fraude.

e. Défis persistants

• « Quels obstacles retardent ces réformes ? »
  • Freins identifiés :
    • Résistance des détenteurs de terres informelles (craintes de taxation).
    • Manque de formation des agents locaux sur les outils numériques.
    • Déconnexion ville-campagne : Retard dans les zones rurales.

Cas pratiques

• Exemple 1 : À Béni Mellal, 500 hectares de terres collectives ont été divisés en lots individuels en 2023, boostant l’agriculture locale.
• Exemple 2 : Un promoteur à Tanger a obtenu un permis de construire en 15 jours via le Guichet Unique, contre 6 mois auparavant.

Conseils clés pour les clients

1. Anticiper la digitalisation : Scanner et sauvegarder ses titres fonciers.
2. Profiter des incitations : Subventions pour l’immatriculation des terres rurales jusqu’en 2025.
3. Se former aux outils en ligne : Ateliers gratuits organisés par l’ANCFCC.
4. Vérifier les mises à jour légales via le site du ministère de l’Intérieur.

Cadre juridique

• Stratégie SNGF 2020-2030 : Approuvée par le décret 2-20-473 (2020).
• Loi 05-20 sur la digitalisation des services publics.
• Loi 64-21 relative à la gestion des terres collectives.

Cette section souligne que le Maroc est à un tournant de sa gouvernance foncière. Les réformes, bien qu’ambitieuses, exigent une collaboration entre citoyens, experts et institutions pour réussir. Le géomètre expert y joue un rôle pivot, guidant les propriétaires à travers ces changements tout en garantissant la légalité et l’équité.

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Topographe – Géomètre Expert à Fès, Maroc

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