Le foncier est l’ensemble des biens immobiliers qui sont attachés au sol, tels que les terrains, les bâtiments, les infrastructures, etc. Il constitue un enjeu majeur pour la société, car il est à la fois une source de richesse, de développement, de protection de l’environnement, mais aussi de conflits, de spéculations, de dégradations, etc. La propriété foncière est un droit fondamental, reconnu par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par la Constitution de 1958. Elle implique le respect des limites et des droits attachés à chaque bien foncier.

Or, ces limites et ces droits ne sont pas toujours clairement établis, ce qui peut entraîner des litiges fonciers entre les personnes ou les entités qui revendiquent la propriété, l’usage ou la gestion d’un bien immobilier. Ces litiges peuvent avoir des causes diverses, telles que des erreurs cadastrales, des empiètements, des servitudes, des successions, des ventes, etc. Ils peuvent également avoir des conséquences graves, telles que des violences, des dégradations, des pertes financières, etc.

Face à ces litiges, le géomètre-expert est un professionnel qui peut apporter son expertise technique et juridique pour les prévenir ou les résoudre. Il dispose en effet de compétences spécifiques pour mesurer, délimiter, diviser, valoriser ou gérer un bien immobilier. Il est également le seul habilité à fixer les limites des biens fonciers et à établir des documents officiels qui ont valeur de titre de propriété.

Dans cet article, nous allons présenter le rôle du géomètre-expert pour éviter les litiges fonciers, à travers ses principales missions, ses obligations et ses domaines d’intervention. Nous allons également illustrer son rôle par des exemples concrets de litiges résolus ou prévenus par son intervention.

Les principales missions du géomètre-expert pour éviter les litiges fonciers

Le géomètre-expert est un professionnel libéral dont l’activité est encadrée par la loi du 7 mai 1946. Il doit être inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres-experts, qui est l’instance de régulation et de représentation de la profession. Il est soumis à de nombreuses obligations, telles que le respect de règles déontologiques, la formation continue, l’assurance, la transparence des prix de ses prestations, etc.

Le géomètre-expert dispose d’un monopole pour dresser les plans et les documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières. Il est ainsi le seul habilité à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers. À ce titre, il joue un rôle de premier plan dans le respect de la propriété et des biens fonciers qui constitue l’un des fondements de la société française.

Le géomètre-expert peut réaliser les prestations suivantes pour éviter les litiges fonciers :

Le bornage : il s’agit de matérialiser sur le terrain les limites séparatives entre deux propriétés contiguës, en accord avec les parties concernées. Le bornage permet d’éviter les empiètements, les troubles de voisinage, les erreurs de superficie, etc. Il donne lieu à un procès-verbal de bornage qui a valeur de titre de propriété. Le bornage est obligatoire en cas de vente d’un terrain non bâti, et facultatif en cas de vente d’un terrain bâti. Il peut également être demandé par les propriétaires pour sécuriser leur droit de propriété ou par les autorités pour contrôler le respect des règles d’urbanisme.
La division : il s’agit de subdiviser une propriété en plusieurs lots, en respectant les règles d’urbanisme et les droits des tiers. La division permet de créer des parcelles constructibles, de vendre ou de donner une partie de son terrain, de régler une succession, etc. Elle donne lieu à un document d’arpentage qui décrit les caractéristiques des nouveaux lots. La division est obligatoire en cas de création de plusieurs lots à bâtir, et facultative en cas de création de lots non bâtis. Elle peut également être demandée par les propriétaires pour optimiser leur patrimoine ou par les collectivités pour réaliser des projets d’aménagement.
La copropriété : il s’agit de définir les parties privatives et les parties communes d’un immeuble, en fonction de leur situation, de leur consistance et de leur valeur. La copropriété permet de répartir les charges, les droits et les obligations des copropriétaires, de gérer les travaux, les modifications, les ventes, etc. Elle donne lieu à un état descriptif de division qui fixe les quotes-parts de chaque lot. La copropriété est obligatoire en cas de division d’un immeuble en plusieurs lots, et facultative en cas de division d’un terrain en plusieurs lots. Elle peut également être demandée par les copropriétaires pour clarifier leur situation ou par les syndics pour assurer la gestion de l’immeuble.
L’expertise : il s’agit d’évaluer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, en tenant compte de ses caractéristiques physiques, juridiques et économiques. L’expertise permet de déterminer le prix de vente ou de location d’un bien, de négocier un prêt, de payer des impôts, de régler un divorce, une donation, une succession, etc. Elle donne lieu à un rapport d’expertise qui expose les méthodes et les résultats de l’évaluation. L’expertise est obligatoire en cas de litige portant sur la valeur d’un bien, et facultative en cas de transaction amiable. Elle peut également être demandée par les propriétaires pour connaître la valeur de leur bien ou par les tiers pour vérifier la valeur d’un bien.

Les obligations du géomètre-expert pour éviter les litiges fonciers

Le géomètre-expert doit respecter certaines obligations pour éviter les litiges fonciers, qui sont définies par la loi, le code de déontologie et le règlement intérieur de l’Ordre des géomètres-experts. Parmi ces obligations, on peut citer :

Le devoir de conseil : le géomètre-expert doit informer et conseiller son client sur les aspects techniques et juridiques de sa mission, ainsi que sur les risques et les conséquences de ses actes. Il doit également lui proposer les solutions les plus adaptées à ses besoins et à ses intérêts.
Le devoir de diligence : le géomètre-expert doit réaliser sa mission avec compétence, rigueur, impartialité et indépendance. Il doit respecter les normes et les règles de l’art de sa profession, ainsi que les délais convenus avec son client. Il doit également contrôler la qualité de ses travaux et les rectifier en cas d’erreur.
Le devoir de loyauté : le géomètre-expert doit agir avec honnêteté, probité et transparence. Il doit respecter les droits et les intérêts de son client, ainsi que ceux des tiers. Il doit également éviter les conflits d’intérêts et les situations de concurrence déloyale.
Le devoir de confidentialité : le géomètre-expert doit respecter le secret professionnel et ne pas divulguer les informations confidentielles qu’il détient dans le cadre de sa mission, sauf autorisation de son client ou obligation légale. Il doit également protéger les données personnelles qu’il traite et les documents qu’il produit.
Le devoir de responsabilité : le géomètre-expert doit assumer les conséquences de ses actes et répondre de ses fautes. Il doit souscrire une assurance professionnelle qui couvre sa responsabilité civile en cas de dommages causés à son client ou à des tiers. Il doit également respecter les sanctions disciplinaires qui peuvent lui être infligées par l’Ordre des géomètres-experts en cas de manquement à ses obligations.

Les domaines d’intervention du géomètre-expert pour éviter les litiges fonciers

Le géomètre-expert peut intervenir dans de nombreux domaines liés au foncier et à l’immobilier, en fonction de ses compétences et de ses spécialités. Ses clients peuvent être des particuliers, des collectivités, des entreprises, des administrations, des notaires, des avocats, des architectes, etc. Voici quelques exemples de domaines d’intervention du géomètre-expert :

La topographie

La topographie est l’art de mesurer et de représenter les formes et les détails du terrain, qu’il s’agisse de la surface ou du sous-sol. Le géomètre-expert utilise des instruments de mesure et des logiciels de traitement pour réaliser des plans, des cartes, des modèles numériques, des orthophotographies, etc. Il peut ainsi fournir des informations utiles pour la conception, la réalisation ou le contrôle de projets d’aménagement, de construction, de génie civil, de protection de l’environnement, etc.

Par exemple, un géomètre-expert peut réaliser un levé topographique d’un site avant la construction d’un bâtiment, d’une route ou d’un pont. Il peut également effectuer un contrôle topographique pendant ou après les travaux pour vérifier la conformité des ouvrages réalisés.

L’urbanisme

L’urbanisme est la discipline qui étudie et organise l’aménagement du territoire, en tenant compte des aspects sociaux, économiques, environnementaux et esthétiques. Le géomètre-expert intervient dans l’urbanisme à plusieurs niveaux : il conseille les maîtres d’ouvrage, les collectivités et les particuliers sur les règles d’urbanisme applicables à leur projet, il réalise des études d’impact, des plans d’aménagement, des documents d’urbanisme, il assure la maîtrise d’œuvre ou l’assistance à maîtrise d’ouvrage de projets d’urbanisme, il participe à la concertation avec les acteurs du territoire.

Par exemple, un géomètre-expert peut accompagner un promoteur immobilier dans la réalisation d’un lotissement, en réalisant les études préalables, en établissant le dossier de demande de permis d’aménager, en assurant le suivi des travaux et la réception des ouvrages.

La gestion et l’entremise immobilière

La gestion et l’entremise immobilière sont des activités qui consistent à gérer, valoriser, vendre ou louer des biens immobiliers. Le géomètre-expert dispose de compétences spécifiques pour exercer ces activités : il connaît le marché immobilier, il maîtrise les aspects juridiques, fiscaux et financiers de l’immobilier, il sait évaluer la valeur vénale ou locative d’un bien, il dispose d’un réseau de partenaires (notaires, avocats, banques, etc.).

Par exemple, un géomètre-expert peut gérer un patrimoine immobilier pour le compte d’un propriétaire, en assurant la gestion administrative, comptable et technique des biens, en recherchant des locataires, en rédigeant les baux, en percevant les loyers, etc. Il peut également se charger de vendre ou d’acheter un bien immobilier, en réalisant une expertise, en rédigeant un mandat, en diffusant des annonces, en organisant des visites, en négociant le prix, en rédigeant le compromis et l’acte de vente, etc.

La géomatique

La géomatique est la science qui traite de la collecte, du traitement, de l’analyse et de la diffusion des données géographiques. Le géomètre-expert utilise des technologies de pointe, telles que le GPS, le SIG, la télédétection, la géodésie, la cartographie numérique, etc. Il peut ainsi produire et exploiter des données spatiales de qualité, qui servent à la connaissance, à la gestion et à la valorisation du territoire.

Par exemple, un géomètre-expert peut réaliser une cartographie numérique d’une zone, en utilisant des images satellites, des drones ou des scanners. Il peut également analyser les données géographiques pour étudier des phénomènes tels que l’évolution du littoral, la déforestation, l’urbanisation, etc.

Le géomètre-expert est un professionnel qui peut prévenir et résoudre les litiges fonciers, grâce à son expertise technique et juridique. Il est le seul habilité à fixer les limites des biens fonciers et à établir des documents officiels qui ont valeur de titre de propriété. Il peut réaliser des prestations variées et adaptées aux besoins de ses clients, tels que le bornage, la division, la copropriété, l’expertise, etc. Il peut intervenir dans de nombreux domaines liés au foncier et à l’immobilier, tels que la topographie, l’urbanisme, la gestion et l’entremise immobilière, la géomatique, etc. Il doit respecter des obligations strictes, telles que le devoir de conseil, de diligence, de loyauté, de confidentialité et de responsabilité.

Le rôle du géomètre-expert pour éviter les litiges fonciers est essentiel, car il garantit la sécurité juridique des opérations foncières et immobilières. Il permet ainsi de protéger le droit de propriété, qui est un droit fondamental et un enjeu majeur pour la société. Il contribue également au développement, à la valorisation et à la protection du territoire.

Il est donc recommandé de faire appel à un géomètre-expert dès qu’il s’agit de mesurer, de délimiter, de diviser, de valoriser ou de gérer un bien immobilier. Il ne faut pas négliger son rôle, car il peut vous éviter de nombreux problèmes et vous apporter de nombreux avantages. Vous pouvez trouver un géomètre-expert près de chez vous en consultant l’annuaire de l’Ordre des géomètres-experts. N’hésitez pas à le contacter pour lui exposer votre projet ou votre situation, il saura vous conseiller et vous accompagner.